Recomendaciones al comprar una vivienda: SERNAC lanza campaña “Tus derechos en el mercado inmobiliario”

• El propósito de esta iniciativa es que las personas que van a comprar una propiedad conozcan sus derechos y puedan ejercerlos adecuadamente.
• En www.sernac.cl/compravivienda los consumidores podrán encontrar toda la información de la campaña.
• Las ofertas informadas en la publicidad, por ejemplo, áreas verdes, salas de eventos, piscinas, entre otras, forman parte del contrato y, por ende, deben ser cumplidas.
• Durante el primer semestre de este año el SERNAC recibió 3.500 reclamos en contra del mercado inmobiliario, registrando un aumento de un 9% respecto del mismo período del año anterior.
• Actualmente el Servicio se encuentran en tramitación 5 juicios colectivos por incumplimientos en diversos proyectos inmobiliarios. Además, de 5 mediaciones colectivas, acciones extrajudiciales que buscan obtener soluciones para los consumidores.

Con el propósito de reforzar el conocimiento que tienen los consumidores al momento de comprar una vivienda, el SERNAC lanzó la campaña informativa "Tus derechos en el mercado inmobiliario".

Hasta Estación Central, comuna que ha experimentado un importante auge inmobiliario en los últimos años, llegó el Director Nacional del SERNAC, Ernesto Muñoz, para dar a conocer los derechos de los consumidores en el mercado inmobiliario.

Durante la actividad, y tras entregarles a los transeúntes un folleto informativo, la autoridad explicó que la compra de una vivienda es la inversión más importante para la mayoría de las familias, pues involucran los sueños y proyecciones de cada uno de sus integrantes, donde además se destinan parte importantes de los ahorros conseguidos durante años de trabajo.

En este sentido, el Director Nacional del SERNAC recalcó que los consumidores tienen derecho a recibir un servicio con estándares de profesionalismo de parte de las empresas inmobiliarias, lo que implica, por ejemplo, que se respeten al pie de la letra lo ofertado porque "Lo prometido es deuda".

Muñoz agregó que si las empresas ofrecen "entrega inmediata", "espectacular vista a la cordillera" o "amplias piscinas" y "áreas verdes", es lo que exactamente los consumidores deben recibir.

Derechos de los consumidores

El Director Nacional del SERNAC explicó que en el mercado inmobiliario, la Ley de Protección de los Derechos de los Consumidores (LPC) establece una serie de derechos, entre ellos:

• Que se cumpla al pie de la letra todo lo prometido, por ejemplo, con los plazos de entrega y las características de la vivienda, así como las promociones, ofertas y los stocks informados de vivienda disponible a la venta.

• Recibir información veraz y oportuna. Esto significa que las empresas no debe omitir ningún aspecto relevante, antes, durante y después de la compra. Por ejemplo, la eventual construcción de una autopista a futuro, posibles accesos a estaciones de metro o acceso a centros comerciales.

• El consumidor tiene derecho a conocer el precio final, con todos los cargos incluidos.

• Lo que la inmobiliaria promete en su publicidad, se entiende incorporado al contrato de compra-venta. Por ejemplo, si la empresa promete determinados metros cuadrados, áreas verdes, sala de eventos, piscina, seguridad u otras características como el tamaño, o incluso determinada "vista", es eso lo que el consumidor tiene derecho a recibir.

• Cuando las inmobiliarias no cumplen la ley, los consumidores tienen derecho a reclamar y exigir las compensaciones que correspondan.

Asimismo, la normativa especial que rige este mercado, denominada Ley de Calidad de la Vivienda establece, entre otros aspectos, los plazos en que las empresas deben responder cuando se producen problemas:

• En las terminaciones, durante los primeros 3 años desde la fecha de la inscripción del inmueble a nombre del comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.
• En las instalaciones durante los primeros 5 años desde la fecha de la recepción definitiva de la obra.
• Estructurales durante los primeros 10 años desde la fecha de la recepción definitiva de la obra

Esta normativa especial incluye además el procedimiento de demandas colectivas por los daños y perjuicios en la calidad de las construcciones. Para poder ejercer este tipo de acciones se requiere que el número de afectados sea de 6 o más propietarios. Es decir, si existe un grupo de 6 o más afectados por mala calidad de construcción en un conjunto habitacional, el SERNAC puede iniciar un juicio colectivo bajo la Ley de Calidad de la Vivienda.

Cláusulas abusivas

La LPC prohíbe la existencia de cláusulas abusivas en los contratos, y el mercado inmobiliario no es la excepción.

Las cláusulas abusivas son aquellas, cuya incorporación viene impuesta por las empresas, que van en contra de la buena fe o que producen un grave desequilibrio en los derechos y obligaciones del consumidor.

Por ejemplo, es abusiva una cláusula que establece que la empresa puede cambiar las condiciones ofrecidas en forma unilateral, no establece fecha de entrega de una propiedad, cuando declara en el contrato no hacerse responsable ante incumplimientos o atrasos, o se exime absolutamente de responsabilidad frente a hechos que son parte de su deber de profesionalismo.

Asimismo, son disposiciones abusivas cuando las inmobiliarias establecen en los contratos que el futuro comprador declara conocer y aceptar, en todas sus partes, los planos y las especificaciones técnicas de la construcción; el metraje; los permisos de las autoridades; entre otros aspectos; sin haber siquiera proporcionado estos antecedentes a los consumidores.

También cuando la empresa obliga al futuro comprador a renunciar a su derecho a reclamo a través de una cláusula establecida en el contrato.

Ante este tipo de situaciones, los consumidores tienen derecho a exigir que las empresas ajusten sus contratos. En caso de no obtener respuesta, pueden reclamar ante el SERNAC, organismo que incluso podría denunciar esta situación a la justicia.

Recomendaciones al comprar una vivienda

Al momento de comprar una vivienda, un buen consejo es guardar los soportes publicitarios, los que le servirán para saber qué exigir y tener las pruebas en caso de cualquier incumplimiento.

En el caso de las compras en verde, la Ley de Calidad de la Vivienda exige una póliza de seguro a la empresa que garantiza al consumidor la recuperación del dinero pagado en caso de que no se realice el proyecto.

Para tener mayor certeza, el SERNAC recomienda:

Solicitar toda la toda la información relevante del proyecto, antes incluso de hacer una reserva en dinero. Esto incluye al menos:

• Planos de planta con detalle de superficie, especificando qué significa útil.
• Especificaciones técnicas de artefactos, terminaciones, materialidad.
• Especificación de orientación, vistas y emplazamiento.

Las superficies deben ajustarse a lo vendido, y en caso de existir diferencias, los consumidores deben ser compensados por la inmobiliaria, esto, sin perjuicio de las sanciones que contempla la LPC.

Los plazos de entrega deben respetarse. Actualmente la demora en la entrega es uno de los motivos que concentra la mayoría de los reclamos ante el SERNAC. El llamado a los consumidores es negociar contratos con multas en caso de atrasos, esto, sin perjuicio que frente a los incumplimientos se deben aplicar las sanciones e implementar las acciones reparatorias que contempla la Ley del Consumidor.

Acciones del SERNAC en contra de empresas inmobiliarias

Durante este año 2016, el Servicio interpuso una demanda colectiva en contra de la empresa inmobiliaria Marta Bid, en la Región de La Araucanía por problemas relacionados con calidad de la vivienda.

Además, actualmente se encuentran en tramitación 5 juicios colectivos por incumplimientos en diversos proyectos inmobiliarios. Entre las empresas demandadas se encuentran Santa Beatriz, Socovesa, Inmobiliaria Francisco de Aguirre Ltda., Inmobiliaria Las Encinas de Peñalolén S.A. y Galilea.

Asimismo, el Servicio está desarrollando 5 mediaciones colectivas, acciones extrajudiciales que buscan obtener soluciones para los consumidores. Se trata de acciones con la Inmobiliaria Familiar y con la Constructora e Inmobiliaria El Remanso en la Región de O´Higgins, por incumplimientos de condiciones contratadas y problemas de calidad de vivienda, respectivamente.

Otras dos mediaciones, están vigentes con la Constructora Santa Beatriz en la Región del Biobío, por proyectos en el edificio de departamentos Don Carlos y Don Guillermo, ante incumplimientos de las condiciones contratadas y demora en la entrega, respectivamente.

En junio pasado además el SERNAC presentó dos denuncias al Ministerio Público en contra de Santa Beatriz. Una de ellas es por el proyecto del Edificio Don Carlos, por la no entrega de escrituras y posible delito de estafa. La otra acción es por el caso del proyecto La Araucana en la comuna de San Pedro de la Paz, el que se encuentra publicitado y ofrecido al público como departamentos de entrega inmediata, pese a que la construcción ni siquiera se ha iniciado, lo que podría constituir el delito de estafa.

Finalmente, la Región de Los Ríos está desarrollando una mediación colectiva con la Inmobiliaria Socovesa Sur, por incumplimientos de condiciones ofertadas y contratadas.

Reclamos mercado inmobiliario Durante primer semestre del 2016, el SERNAC recibió alrededor de 3.500 reclamos en contra del mercado inmobiliario, siendo el octavo que concentra más casos. Durante el mismo período del 2015, recibió 3.224. Es decir, durante este 2016 hubo un aumento de casi 9% de los casos.

Por otro lado, el principal problema del mercado inmobiliario es la alta tasa de respuesta desfavorable que entregan las empresas hacia los consumidores, pues durante este 2016, sumando los casos que no son acogidos y aquellos que no son respondidos, suman un 62%, muy por sobre la media del resto de los mercados, que alcanza en promedio un 42% desfavorable. Sólo fueron acogidos durante este período un 38% de los casos.

Respecto de los motivos, la mayoría de los reclamos en contra constructoras se refieren a problemas en la calidad de la vivienda y a retrasos en la entrega y respuestas deficientes de las empresas.

El Director Nacional del SERNAC, Ernesto Muñoz, señaló: Lo que tenemos actualmente, cuando sacamos una foto del mercado es que claramente la institucionalidad no está dando el ancho para las expectativas de los consumidores, nosotros esperamos que eso cambie a la brevedad posible con el proyecto de ley que se encuentra actualmente en el Congreso.

Proyecto de ley

Actualmente la LPC establece multas de hasta 750 UTM, esto es, cerca de 34 y medio millones de pesos, a las empresas que incurran en publicidad engañosa.

El proyecto de ley que fortalece la protección de los derechos de los consumidores que actualmente está en tramitación en la Comisión de Constitución del Senado, establece un aumento en las multas por este motivo, las cuales subirán hasta 1500 U.T.M (cerca de 68 millones novecientos mil pesos).

"Actualmente como Servicio estamos desarrollando distintas acciones colectivas con empresas inmobiliarias, ya sea a través de mediaciones como a través de juicios y demandas colectivas. No obstante, las soluciones no son todo lo rápido que los consumidores merecen. Por ejemplo, recientemente logramos un fallo colectivo beneficioso para los afectados, pero se consiguió tras 7 años de acciones en los tribunales de justicia".

En este sentido, el Director El Director Nacional del SERNAC recalcó la necesidad que se apruebe el proyecto de ley de fortalecimiento de los derechos de los consumidores, que actualmente se tramita en la Comisión de Constitución del Senado, pues le entregará al SERNAC las facultades fiscalizadoras, sancionatorias y normativas, herramientas mínimas para elevar el estándar de protección que merecen los consumidores, sobre todo ante una inversión tan relevante como es la comprad de la casa propia", enfatizó Muñoz.

Además, esta iniciativa contempla el aumento de las multas por este tipo de infracciones es una forma de desincentivar los abusos y malas prácticas de las empresas.

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